Renovatieplicht?

Misschien heb je het woord wel al eens horen waaien: renovatieplicht. Ook bij ons krijgen we er steeds meer en meer vragen over. Hoog tijd dus om de belangrijkste vragen en hun antwoorden eens te bundelen in een overzichtsartikel over deze renovatieverplichting vanuit de Vlaamse overheid! 

Wat is de renovatieplicht?

Wanneer je in Vlaanderen een zogenaamde energie-inefficiënte woning (met EPC-label E of F) aankoopt, ben je verplicht ze binnen de 5 jaar te renoveren naar minimum een EPC-label D (400 kWh/m2 per jaar).  Koop je een woning op 1 juli 2024, dan moet jouw woning dus voor 1 juli 2029 gerenoveerd zijn naar een EPC-label D. Het verlijden van de authentieke akte is steeds de bepalende datum van aankoop.

Waarom moet ik verplicht renoveren? 

Deze renovatieverplichting komt vanuit de Vlaamse overheid en kadert in de langetermijndoelstelling van Vlaanderen en Europa om elke woning volledig energiezuinig (energielabel A, 100 kWh/m2 per jaar) te krijgen tegen 2050.

Verkoop of verhuur jij straks je woning?

Waarom zou je voor een vastgoedtransactie samenwerken met een erkend vastgoedmakelaar en het er niet gewoon zelf op wagen? Wel, uiteraard is de vastgoedmarkt niet zo complex als het menselijk lichaam, maar als particuliere verkoper of verhuurder kan je er wel nodeloos in verdwalen. Het loont daarom de moeite om in zee te gaan met een erkend vastgoedmakelaar. Een erkend makelaar volgde een uitgebreide opleiding, moet voldoen aan verschillende verplichtingen die jou als consument beschermen en is gebonden aan deontologische regels.

Het is onze rol als Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) om daar op toe te zien. Wij waarborgen dat de samenwerking tussen jou en de erkende makelaar verloopt volgens de regels van de kunst.

Nieuw asbestattest jaagt verkoper van vastgoed op extra kosten

Wie een oudere woning van de hand doet, moet vanaf 23 november nog een attest toevoegen aan zijn verkoopdossier: het asbestattest. Het geeft aan hoe asbestveilig de woning is.

Een bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, een attest van de elektrische keuring, het postinterventiedossier, een energieprestatiecertificaat (EPC). De lijst met documenten die vereist zijn als u uw woning verkoopt, oogt lang. Vanaf 23 november 2022 komt er nog meer papierwerk bij: het asbestattest. Het Vlaams Parlement keurde het decreet over dat attest al in 2019 goed, maar het was wachten op een datum voor de inwerkingtreding. Die raakte eind vorige maand bekend.

Wat is het asbestattest?

Het asbestattest geeft aan hoe asbestveilig uw woning is. Asbest werd vanaf 1945 veel gebruikt in de bouw, omdat het slijtvast, isolerend, brandwerend én goedkoop is. Maar het is ook kankerverwekkend. Zolang asbest in een gebonden toestand verkeert, is er geen gevaar. Maar als het loskomt, kunt u de vezels inademen. Als uw lichaam ze opneemt, kunnen de vezels ziektes veroorzaken, zoals borstvlies-, buikvlies-, long- en strottenhoofdkanker.
Ook in dakleien, isolatie van verwarmingsleidingen of keukenkasten werd asbest verwerkt. In naar schatting 3.500 soorten bouwmaterialen zitten asbestvezels.

De bekendste toepassing van asbest zijn golfplaten. ‘Maar ook in dakleien, isolatie van verwarmingsleidingen of keukenkasten werd asbest verwerkt. In naar schatting 3.500 soorten bouwmaterialen zitten asbestvezels’, zegt Jan Verheyen, de woordvoerder van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM), die het asbestattest aflevert.

Wie na de aankoop van een woning renoveert, kan dus maar beter weten of en waar asbest in de woning aanwezig is.


Wanneer is het asbestattest vereist?

Het asbestattest is alleen verplicht als de woning die u verkoopt van voor 2001 is. Gaat het om een recentere woning, dan is een attest niet nodig. De eigenaar moet bewijzen dat het pand, of een deel ervan, een recenter bouwjaar heeft dan 2000.
Het attest moet er nog niet zijn wanneer u uw woning te koop zet. Pas bij de ondertekening van het compromis is het vereist. ‘Maar de verwachting is dat mogelijke kopers bij het plaatsbezoek en zeker voor het uitbrengen van een bod het asbestattest zullen willen raadplegen wegens de gevoeligheid van de materie en de mogelijke impact op de renovatiekosten’, zegt Verheyen. ‘In de praktijk zullen verkopers het wellicht al bij de start van het verkoopproces hebben.’
Vanaf 2032 moet elke woning van voor 2001 over een asbestattest beschikken, of ze nu te koop staat of niet.

De nieuwe regels treden in werking op 23 november. Ondertekent u dan een verkoopovereenkomst voor uw woning, dan moet het attest er zijn. ‘Dat betekent dat veel attesten voor 23 november moeten worden opgemaakt’, zegt Kristophe Thijs, de directeur communicatie van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen.
Nog dit: vanaf 2032 moet elke woning van voor 2001 over een asbestattest beschikken, of ze nu te koop staat of niet.


Wie doet de asbestinspectie?

‘Alleen een gecertificeerde asbestdeskundige kan een asbestattest opmaken’, zegt Verheyen. Die moet daarvoor een verplichte opleiding volgen, slagen in een examen en aan bepaalde minimumvoorwaarden voldoen inzake diploma of relevante ervaring. Ook moet de deskundige op eer verklaren onpartijdig en onafhankelijk te zijn. Geslaagde asbestdeskundigen krijgen een certificaat van een door OVAM erkende certificatie-instelling. ‘Die volgt de asbestdeskundige op via desk- en veldcontroles, kan sancties opleggen of een certificaat schorsen of opheffen.’


Breekt de asbestdeskundige iets af tijdens de inspectie?

Nee, de asbestdeskundige voert een inventarisatie uit door het raadplegen van bewijsdocumenten en vooral door het uitvoeren van een visuele inspectie ter plaatse. ‘Het is niet de bedoeling dat hij zaken demonteert of ingesloten asbestverdachte materialen opspoort. Hij kan lokaal wel kleine beschadigingen aanbrengen om een staal te nemen voor een laboanalyse.’
Tijdens de inspectie inventariseert de deskundige alle van asbest verdachte materialen. Hij beoordeelt hun toestand en het risico dat ervan uitgaat. Ook geeft de expert advies over de asbestverdachte materialen die het best weggenomen worden, hoe het risico in afwachting daarvan beheerd kan worden en wat de mogelijke verwijderingsmethode is. Finaal doet het asbestattest een uitspraak of de locatie asbestveilig is of niet.
Op termijn zullen ook toezichthouders en inspectie- en hulpdiensten toegang krijgen tot de databank.

‘Voorafgaand aan afbraakwerken kan een aanvullende destructieve asbestinventarisatie uitgevoerd worden om ingesloten asbest op te sporen’, zegt Verheyen. ‘Als de werken door een aannemer met werknemers gebeuren, moet die dat vanuit zijn werkgeversplicht laten opmaken.’
De asbestdeskundige voert de inspectiegegevens in een nieuwe databank in. Als alle gegevens correct werden ingegeven, kan de OVAM op basis daarvan het asbestattest afleveren. De bedoeling is het attest ook op te nemen in de Woningpas, het digitaal paspoort van uw huis. Op termijn zullen ook toezichthouders en inspectie- en hulpdiensten toegang krijgen tot de databank.


Hoelang duurt een asbestinspectie?

‘Voor een gemiddelde woning schatten we dat de opmaak van een asbestattest drie uur vergt. Dat omvat het voorbereidende administratieve onderzoek, de inspectie ter plaatse en de eindrapportage in de databank’, zegt Verheyen. Concreet is de duurtijd afhankelijk van de omvang van de locatie, het bouwjaar en de renovatiegraad. Ook de beschikbaarheid van documenten zoals plannen, de toegankelijkheid van ruimtes en de bereikbaarheid van het omringende terrein hebben een impact.


Hoeveel kosten het attest en de inspectie?

De prijs van een inspectie zal tussen 300 en 600 euro (exclusief btw) liggen. Hoe meer asbestverdachte toepassingen en staalnames nodig zijn, hoe hoger de kostprijs. Voor de aflevering van het asbestattest vraagt de OVAM een retributie van 50 euro. De asbestdeskundige betaalt die retributie aan de OVAM en zal die verrekenen in zijn factuur aan de klant.

Daarmee wordt de verkoop van een woning opnieuw duurder, want ook het opvragen en het opmaken van al die andere verplichte documenten verbonden aan het verkoopdossier kosten geld. ‘Maar ze dienen ook als bescherming voor de koper’, zegt notaris Bart van Opstal, de woordvoerder van notaris.be.


Heeft het asbestattest een invloed op de prijs van uw woning?

‘Dat is koffiedik kijken, maar die mogelijkheid bestaat’, zegt Thijs. Net zoals woningen met een slecht energieprestatiecertificaat goedkoper zijn dan energiezuinige panden. ‘Ik ben ervan overtuigd dat alles wat een financiële impact op uw woning heeft, zoals het asbestrapport, de prijs ervan zal beïnvloeden en dus deel zal uitmaken van de prijsonderhandelingen met de koper’, zegt van Opstal.

Auteur: SV
Bron: DE TIJD

Waarom kopen via een makelaar voordeliger is

Als je een nieuwe woning zoekt, ontdek je snel dat de meeste huizen via een vastgoedmakelaar te koop staan. Vergeet het clichébeeld van de gladde verkoper in strak maatpak: de makelaar bemiddelt tussen koper en verkoper, en wil een huis efficiënt verkopen. Ook als koper heb je daar dus baat bij.


Specialist in immobiliën

De vastgoedmakelaar is dagelijks in de weer met vastgoed in een bepaalde streek. Hij kent de prijzen en de marges. Samen met de verkoper bepaalde hij de vraagprijs. Hij weet dus of een scherp bod kans maakt.

Hij heeft een volledig informatiedossier en legt je alle technische details uit over het pand van je dromen. Zijn basisakte, EPC, elektriciteitskeuring en conformiteitsattest Chinees voor jou? De makelaar legt het je uit in klare taal.


Een grote vastgoedportefeuille

De immobiliënmakelaar verkoopt vastgoed. Hij heeft dus meer panden in portefeuille dan de woning die je nu bezichtigt. Vraag hem naar vergelijkbare panden. Misschien kreeg hij pas een woning in verkoop die nog niet online gepubliceerd werd? Zo heb jij de primeur!

Laat je e-mailadres achter op vastgoedwebsites: zo krijg je gerichte updates over nieuwe zoekertjes. Daarmee bespaar je veel tijd.


Timing bij verkoop

Bij de verkoop van vastgoed is tijd een belangrijke factor. Veel eigenaars kochten een nieuw huis en willen hun oude woning snel verkopen. Anderen probeerden maanden zelf te verkopen en schakelden dan pas de makelaar in.

Informeer dus bij de makelaar naar de reden van verkoop. Zo schat je in of de eigenaar soepel of koppig is en of een scherp bod zin heeft.


Hij bemiddelt tussen partijen

De makelaar moet elk bod doorgeven aan de eigenaar. Doe een bod en wacht de reactie af. Soms wordt het droogweg afgewimpeld, vaak krijg je een tegenbod. Zo daalt de vraagprijs meteen met enkele duizenden euro’s!

De makelaar helpt jullie biedingen op elkaar af te stemmen, zodat jullie sneller tot een akkoord komen.


De makelaar wil zelf verkopen

De meeste verkoopopdrachten geven de makelaar 6 maanden de tijd om een woning te verkopen. Staat een huis al 4 maanden te koop? Dan is de vraagprijs te hoog.

De makelaar zal bij de eigenaar aandringen om de prijs te verlagen. Hij verkoopt liever aan een mindere prijs dan helemaal niet. Maak daar gebruik van!

Bron: immovlan

Je partner uitkopen na een scheiding: dit moet je weten

Wat met de gemeenschappelijke woning als jullie uit elkaar gaan? Het is een vraagstuk waar veel (ex-)koppels mee worstelen. Vaak wordt beslist dat de ene partner de andere gaat uitkopen. Maar hoe pak je dat aan? We lijsten de vijf belangrijkste stappen op. Zo kunnen jullie snel werk maken van een nieuwe start.


1. Getrouwd? Eerst naar de notaris.

Beslissen jullie om te scheiden in onderling overleg, dan is een bezoek aan de notaris altijd de eerste stap. Daar werken jullie samen een regeling rond jullie kinderen en gemeenschappelijk vermogen uit, dus ook omtrent jullie woning. Deze afspraken worden vastgelegd in een regelingsakte, een soort blauwdruk van de scheiding. Let op, deze stap geldt niet als definitieve eigendomsoverdracht. De inhoud van de akte wordt pas uitgevoerd wanneer een rechter het echtscheidingsvonnis uitspreekt. Na dit vonnis wordt de echtscheiding ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand. Dan volgt uiteindelijk een slotakte die de echtscheiding bevestigt en de toebedeling van de woning regelt. (zie 5).

Zijn jullie niet getrouwd? Dan zijn jullie vrij om afspraken rond uitkopen en uitkoopsommen onderhands af te spreken, voor jullie alles vastleggen in een notariële akte (zie 5). Maar jullie kunnen zich voor het opstellen van die onderhandse overeenkomst natuurlijk ook laten begeleiden door een notaris.


2. Samen de uitkoopsom bepalen

De kogel is door de kerk: jouw ex wil het huis graag overnemen. Hij of zij zal dus jouw aandeel in het huis moeten overkopen. Officieel heet dit een ‘wederinkoop van opleg’, ‘verdeling’ of ‘afstand-overname’. Bij het berekenen van dat aandeel, zijn er enkele zaken waar je rekening mee moet houden.

Eerst en vooral: de waarde van het huis. Let op, het gaat om de huidige waarde van de woning, niet wat jullie er destijds voor betaald hebben. Om dit te bepalen, nemen jullie best contact op met een onafhankelijke schatter.

Daarnaast zijn ook eventuele persoonlijke inbrengen van belang. Is er bij de aankoop een ongelijke inbreng, dan maakt de notaris een document of clausule op die de regeling omschrijft bij een eventuele breuk. Dit is een schulderkentenis aan de partner die het meest heeft ingebracht voor een bedrag gelijk aan de helft van het verschil in inbreng. Dit document bepaalt ook of de schuld nominaal wordt verrekend (meestal het geval) of het wordt aangepast aan de veranderende waarde van de woning. Ten slotte moeten jullie rekening houden met het verschuldigde saldo van het hypothecaire krediet.

Uitkoopsom = (de huidige waarde van het huis – (verschuldigd saldo HK + verrekening persoonlijke inbreng))/2

Stel dat jullie tien jaar geleden een woning hebben gekocht voor 100.000 euro. Jouw partner heeft 6.000 ingelegd, jij 4.000. Deze ongelijke inbreng is vastgelegd bij de notaris en wordt nominaal verrekend. Jij bent jouw ex-partner dus nog 1.000 euro verschuldigd.  Vandaag is jullie gerenoveerde woning 200.000 euro waard. Maar jullie zijn de bank nog 50.000 euro verschuldigd. Wil jouw partner jou uitkopen, dan bedraagt de uitkoopsom (200.000 – (50.000 + 2.000))/2 of 74.000 euro.

De uitkoopsom wordt vastgelegd in de regelingsakte of onderhandse overeenkomst (zie 1).


3. Hypothecaire lening herbekijken

Jullie hebben samen een kredietovereenkomst getekend met de bank, dus jullie blijven samen verantwoordelijk voor de aflossing. Dat verandert niet wanneer jullie uit elkaar gaan. Neemt jouw partner het huis en de bijhorende lening over, dan moet je een desolidarisatie of ontslag hoofdelijkheid aanvragen bij de bank. Dat wil zeggen dat jouw naam uit het woonkrediet geschrapt wordt. Zo kan jij niet aangesproken worden wanneer jouw ex-partner zijn of haar verplichtingen niet kan nakomen. Moet jouw ex-partner een nieuw krediet aangaan om je uit te kopen? Dan wordt het lopende krediet meestal samen gegoten met de nieuwe lening op naam van jouw partner.

Let op, jullie kredietgever zal niet automatisch akkoord gaan met een desolidarisatie of nieuwe lening. De bank zal eerst onderzoeken of jouw partner wel kapitaalkrachtig genoeg is om het volledige bedrag af te betalen. Gaat de bank akkoord, dan wordt de desolidarisatie doorgevoerd na het tekenen van de notariële akte (zie 5).


4. Verzekeringen aanpassen

Wie hypothecair krediet zegt, zegt ook schuldsaldoverzekering. Wijzigt jullie krediet of de kredietnemer? Dan is het belangrijk dat jullie de schuldsaldoverzekeringen laten aanpassen. Zo moet diegene die het lopende krediet overneemt ervoor zorgen dat zijn of haar verzekering de volledige terug te betalen som dekt.

Neemt jouw ex-partner het volledige krediet over? Dan kan je jouw schuldsaldoverzekering stopzetten of omzetten in een overlijdensverzekering. Heb je vooruitbetaald en is er dus sprake is van een reserve? Sommige banken laten toe dat de reserve wordt omgezet naar een pensioenspaarplan. Anderen geven je de optie om de reserve af te kopen, al is dit om fiscale redenen niet altijd interessant. Let op: de mogelijkheden verschillen sterk al naargelang de verzekeraar en het contract.


5. Officiële eigendomsoverdracht

Ongeacht of jullie gehuwd zijn of niet: de overdracht van een woning is maar definitief bij het tekenen van de notariële akte. Bij een scheiding is dit de slotakte (zie 1), voor ongehuwden heet zo’n akte een akte van afstand. Het is bij het tekenen van de notariële akte dat je de oplegsom betaalt aan jouw ex-partner.

Auteur: MVM
Bron: ZIMMO

Kosten bij de aankoop van je eerste woning

De aankoop van je eerste huis of appartement is spannend! En laten we eerlijk zijn, er zullen termen naar je hoofd geslingerd worden waarvan je oren gaan fluiten. Deze koop is net iets meer dan even langs de kassa gaan om de aankoopprijs te betalen. Zitten de volgende kosten al in jouw budget?


Hypothecair krediet

Een eerste woning aankopen en lenen gaan hand in hand. In maandelijkse aflossingen betaal je gedurende de komende decennia je lening terug en dit met rente. Want geld lenen is nu eenmaal niet gratis. Hieraan mag je nog een paar eenmalige kosten toevoegen, namelijk de dossierkosten die max. 500 euro mogen bedragen en eventuele kosten voor een schatter (want de bank wil natuurlijk graag weten hoeveel die woning nou precies waard is).


Verzekeringen

En dat is niet alles wat de bank van je vraagt. Zij zal je ook aansporen om een schuldsaldoverzekering te nemen. Die kan je al gauw een paar duizend euro kosten en dient voor het geval jij of je eventuele partner sterft voordat je het ontleende bedrag kon terugbetalen. De verzekeringsmaatschappij komt dan tussen bij de verdere betaling. En een tussenkomst wil je ook wel graag in geval van brand of schade. Daarom is een goede woningverzekering geen overbodige luxe. Het is geen verplichting, maar hé, je weet maar nooit! Ook voor je bank is dit een must, zij wil immers dat die woning haar waarde behoudt en niet in een hoopje as verandert.


Notariskosten

Om de aankoop van je huis of appartement af te ronden, moet je langs de notaris. Die zal de verkoopovereenkomst en akte opstellen. En dat gebeurt niet gratis, maar waar betaal je dan precies voor?

De registratierechten
Dit zijn de belastingen die moeten worden betaald bij de overdracht van een onroerend goed. Je notaris zal ze innen in naam van de overheid. Ze worden berekend op basis van je aankoopprijs. In Vlaanderen betaal je 6% terwijl dit in Wallonië en Brussel kan oplopen tot 12,5%. Op nieuwbouw worden er geen registratierechten aangerekend, wel btw.

Het ereloon
Het loon van de notaris ligt vast en is een percentage van de koopprijs. Hoe hoger de prijs, hoe lager het percentage en omgekeerd.

De algemene aktekosten
Om ervoor te zorgen dat de verkoop vlotjes verloopt, zal de notaris heel wat opzoekingswerk verrichten op fiscaal, stedenbouwkundig en hypothecair vlak. Hij zal ook de nodige attesten opvragen, zoals het bodemattest. En dat alles in een mooie akte gieten die hij zal registreren bij het registratiekantoor en zal neerleggen bij het bevoegde hypotheekkantoor van het arrondissement waar de woning gelegen is. Daardoor zullen eventuele schuldeisers van de verkoper geen beslag meer kunnen leggen op de woning.


Onroerende voorheffing

Is de woning eindelijk van jou, dan mag je je jaarlijks verwachten aan deze belasting die je betaalt op onroerende goederen zoals je woning. Ze wordt berekend aan de hand van het Kadastraal Inkomen (KI). Dit is het gemiddelde inkomen dat je zou krijgen als je de woning zou verhuren op basis van het referentiejaar 1975.


Kosten mede-eigendom appartement

Ben je van plan een appartement te kopen, lekker gezellig met veel buren om je heen? Dan word je niet alleen eigenaar van jouw appartement, maar ook mede-eigenaar van het gebouw. Dat betekent dat je je zegje mag doen in beslissingen omtrent het gebouw, maar ook dat je als er algemene kosten zijn, bijvoorbeeld voor de herstelling van het dak of de lift, je hiervoor mee zal opdraaien.


Misschien begint je hoofd nu al lichtjes te tollen. Maar geen nood, vraag gerust aan je bankkantoor of notaris om tekst en uitleg. Het gaat immers om jouw woning en jouw geld. Wil je al voor je gesprek een idee hebben van de kosten, dan kan je online een simulatie maken voor je lening, zoals op onze website maar ook voor de notariskosten via notaris.be.

Bron: ZIMMO